חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בעמ נ' החברה לפיתוח הכדורגל בשכונות פתח-תקוה ואח'

פסק דין

פתח דבר

טענות התובעת

התובעת הינה חוכרת לדורות של מגרש בשטח 12,170 מ"ר, הנמצא ברח' הנייטה סולד בפתח תקווה, והידוע כחלקה 328 בגוש 6389 (להלן – המקרקעין). הנתבעות תופסות את המקרקעין ועושות בהם שימוש ללא כל זכות שבדין, ללא הסכמת התובעת וללא כל זכות שבדין. הדבר נעשה מבלי שהנתבעות או מי מהן משלמות תשלום כלשהו לתובעת בתמורה לשימוש הנעשה במקרקעין. הנתבעות נמנעות מתשלום כלשהו חרף העובדה, שהתובעת משלמת למינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) דמי חכירה בסך 35,000 ₪ לשנה.

הנתבעות בנו במקרקעין, שלא כדין וללא היתר בנייה, חדרי הלבשה ומשרדים. עקב בנייה זו הודיע המינהל לתובעת, כי הבניה מהווה הפרה של הסכם החכירה שנכרת בין התובעת ובין המינהל ביום 6.1.82 (להלן – הסכם החכירה).

פניות התובעת לנתבעות בדרישה להריסת הבניה הבלתי חוקית ובדרישה לתשלום דמי שימוש ראויים נדחו על ידי הנתבעות.

בנסיבות אלו עתרה התובעת לחיוב הנתבעות בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 1,000,000 ₪ בגין השימוש שהן עושות במקרקעין.

טענות הנתבעות

המקרקען הוחכרו על ידי המינהל לתובעת בנאמנות עבור קבוצת הכדורגל "הפועל מחנה יהודה" (להלן – הקבוצה) על מנת שישמשו כמגרש הכדורגל של הקבוצה. לחילופין, מדובר בחוזה לטובת צד שלישי, הקבוצה, כאשר החכרת המקרקעין נעשתה על מנת שהמקרקעין ישמשו כמגרש הכדורגל של הקבוצה.

המקרקעין מוחזקים כדין על ידי הנתבעות, כאשר הקבוצה – המנוהלת באמצעות הנתבעת 2 – משתמשת במקרקעין כמגרש הכדורגל שלה. הנתבעות זכאיות לעשות כן ולהחזיק במקרקעין, ואין חייבות לשלם דבר בתמורה לכך. התובעת אף הביעה הסכמתה לכך לאורך השנים הרבות בהן עושה הקבוצה שימוש במקרקעין. אין התובעת יכולה עתה לבטל באורח חד צדדי הסכמה זו שבין הצדדים, ולפיהן ישמשו המקרקעין כמגרש הכדורגל של הקבוצה ללא תמורה כלשהי מצד מי מהנתבעות.

לאורך כל השנים נמנעה התובעת מלדרוש תשלום דמי שימוש ראויים, ועשתה כן לראשונה ביום 4.6.08. לפיכך, ולחילופין, זכאית התובעת לדמי שימוש ממועד זה ואילך, ואין היא זכאית לתשלום כלשהו בגין התקופה שקודם לאותו מועד. ההימנעות מדרישת תשלום דמי שימוש ראויים עד ליום 4.6.08 מלמדת על הסכמתה של התובעת, לפחות עד לאותו מועד, לשימוש במגרש ללא תשלום כלשהו. לחילופין, הימנעות זו יצרה מצג שווא כלפי הנתבעות, ולפיו אין לתובעת דרישה כספית כלשהי כלפיהם, מצג שגרם לנתבעות ולקבוצה לשנות מצבן, כאשר לא נלקח בחשבון תקציב לתשלום עבור השימוש במקרקעין.

בניית חדרי ההלבשה והמשרדים במקרקעין נעשתה בין השנים 1964-1996. חלק מהבניה נעשתה על ידי הקבוצה. חלק אחר בוצע על ידי עיריית פתח תקווה (להלן – העירייה). התובעת נמנעה מלשתף פעולה עם הנתבעות בהכשרת בנייה זו, והתנתה חתימתה על הבקשה לקבלת היתרי הבניה בדרישות כספיות.

דיון והכרעה

נראה שאין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעות הן אלו המחזיקות במקרקעין.

עוד נראה, כפי אין מחלוקת, כי מעת שהתאגדו הנתבעות הן נכנסו בנעליה של הקבוצה. אז החלה הקבוצה להתנהל באמצעות הנתבעת 2. כך עולה מהאמור בנספח כ1 לתצהירי הנתבעות. המדובר במכתבו של מר שי שני, מנכ"ל מרכז הפועל, מיום 9.7.02, המאשר את הקמתה ורישומה של הנתבעת 2. זאת במסגרת יישום החלטה של מרכז הפועל מיום 18.11.01, המסמיכה את מנכ"ל הפועל לאשר רישום עמותו הנושאות את השם "הפועל". תימוכין נוספים לכך ניתן למצוא גם בנספח כא לתצהירי הנתבעות, בקשה למתן רשיון לניהול עסק הקבוצה במקרקעין, אשר נחתמה על ידי התובעת ביום 17.2.04. הדברים עולים גם באופן חד-משמעי מעדותו של עו"ד יעקב טריפטו, ששימש כיועץ המשפטי של אגף הנכסים של התובעת. בעדותו בפני ביום 18.4.10 אמר עו"ד טריפטו (עמ' 1 לפרוטוקול, שורות 12-17):

"אני היועץ המשפטי לאגף הנכסים בתובעת. אני מטפל באופן אישי במגרש הכדורגל הזה. הנתבעות מחזיקות במגרש למיטב זכרוני מזה עשרות שנים. למיטב ידיעתי הם לא השתלטו על המגרש אלא קיבלו את המגרש לשימושם ממה שהיה מרכז הפועל שהיה קשור להסתדרות ולחברת העובדים שהיא הגוף המנהל את נכסי הנדל"ן של ההסתדרות, כמו גופים אחרים שלהם נתנה חברת העובדים זכויות שימוש כאלה ואחרות בנכסי ההסתדרות. לציין שלגופים האלה , עמותות או חברות שנרשמו, לא הן קיבלו את המגרש לשימושן אלא נכנסו בנעליה של קבוצת הכדורגל ההסטורית".

אמנם בהמשך נמנעה התובעת מזימונו של עו"ד טריפטו לעדות, ותחתיו העיד עו"ד דניאל רביץ. זאת למרות שמעורבותו האישית של עו"ד טריפטו בעניין היתה גדולה יותר. התובעת לא נתנה לכך הסבר המניח את הדעת. בעניין זה העיד עו"ד רביץ ואמר (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 10-20):

"ש. גם אותו יועץ משפטי-עו"ד טריפטו היה פה והעיד בישיבת 18.4. אתה מסכים איתי שהמוערבות שלו השוטפת קצת יותר גדולה משלך?

ת. יום יום בזמנו כן.

ש. יש לך הסבר למה עו"ד טריפטו לא העיד היום?